◆越南首都河内，夜色下的新建公寓和传统住宅。
两年前，秋河和丈夫在家乡太平市购入一间公寓和一块地皮。这里距离越南首都河内约 100 公里，在该国行政区域重组之下，如今已随太平省并入兴安省。
这是相当明智的决策。这块地皮购入时的价格约为 16 亿越南盾（约合 41 万元人民币），如今上涨逾 4 亿越南盾，同一时期，太平市的住宅价格涨幅在 20% 上下。虽然地产价格处于高位，但她不打算为这笔差价出手。
秋河出生于 1998 年，曾在河内大学学习中文，大学毕业后一度在首都工作，并与同校毕业的师兄组建了家庭。新冠疫情期间，她回到故乡开设了一家中文培训机构，周末不时为有翻译需求的企业工作。
她不喜欢大城市的喧嚣，决定留在家乡生活。婚后短短几年，两人靠自己的努力买下了房和车。现在夫妇俩住在市区的公寓，而那块地秋河也打算留着，因为觉得风水不错，以后可以建房居住。
虽然秋河买房的初衷并非出于投资，但为了对抗通胀，不动产成为很多越南人热衷的资金保值手段，并在近几年看到了回报。在胡志明市与河内这两个最大城市，房价的涨幅令人惊叹—仅 2025 年，胡志明市房价同比上涨 23%，新房均价为每平米 1.1 亿越南盾（约合 2.8 万元人民币）；河内的房价也爆发式跳涨 40%，达到 1 亿越南盾（约合 2.6 万元人民币）。
这还不是终点，在这片经济快速增长的土地上，外资涌入、基建兴起，房地产市场只能说是刚刚复苏。
01
楼市开启复苏
37 岁的地产经纪人范魁来自胡志明市，入行以来，他经历过房地产市场的两波热潮。
第一波在 2017 年，越南针对外资的购房政策放松，带动房地产市场升温。第二年，范魁创办了房地产中介公司 Realtique，这是一个由四人组成的精品团队，主要经营胡志明市和河内两座城市的房产咨询、出售和管理业务。
从行政管理专业毕业后，范魁一直在不同行业间游走，房地产、餐饮、英语教学、市场营销都干过，直到 2018 年才在房地产行业安顿下来。
从 2022 年至今是第二波热潮。新冠疫情之后，越南房价一路走高，成交量显著上升。2025 年，越南公寓市场的成交量达 11500 套，去化率高达 82%，创下五年来新高。其中，仅第四季度的成交量就达到 5000 套，增长势头强劲，平均成交价达到每平方米 1.02 亿越南盾。
◆ 2025 年 6 月 29 日，顾客正在胡志明市某个售楼处看房。
一个现象可以佐证楼市的复苏——胡志明市如今有上千家房屋中介，地产经纪人的数量更是难以估算。"越南对于经纪人必须获取执照后再从业的要求没有严格执行，任何人都可以做这件事。"范魁告诉《凤凰周刊》，预计不久后政府会出台明确规定，让这个行业变得更加规范透明。
范魁说，现在的楼市只能算缓慢复苏，势头远比不上 2017 年与 2018 年。作为主要经营中高端房产的中介，当时他每周能成交一套房源，如今的成交频率约为每个月一至两套。他估计，要到 2028 年甚至 2030 年才会迎来真正的高峰。
不过，从价格来讲，越南房市已经来到历史最高点。中国企业家吴焕彬 2004 年便来到越南，如今除了经营自己的物流和食品公司，还担任越南粤商会执行会长。过去 20 年间，他亲历了越南房价的波动。
吴焕彬告诉《凤凰周刊》，越南的房价在疫情前夕到达高峰，疫情期间出现明显跌幅，一度达到百分之三四十。直到 2022 年之后，房价开始暴涨，先是土地，再是商品房。
在胡志明市和河内等地，每平方米 1.1 亿越南盾只是公寓的均价，核心区域部分新项目的价格高达 2.3 亿至 2.5 亿越南盾。别墅的价格更高—— 2025 年一季度，胡志明市高端联排别墅的均价达到每平方米 4.07 亿越南盾，部分地段超过 8 亿越南盾；河内别墅价格涨幅更多，年增长率保持在约 30%。
一般来说，大城市市中心的土地价格约是周边地区的两倍；公寓价格约是周边地区的 1.6 至 2.4 倍；别墅差价更大，能达到 1.2 至 7 倍。
范魁解释说，市中心价格高昂主要因为缺地，既有土地被酒店、政府机构、使领馆等占据，政府只能在远离市区的地方兴建更多房产项目。对于首次购房和寻求更大居住空间的中等收入家庭来说，大城市周边地区的房子更实惠且选择更丰富，极具吸引力。
中等收入家庭近年来蓬勃壮大，其月收入在 2000 万至 3000 万越南盾（约合 5100 元至 7700 元人民币），也是越南的核心消费群体。但从绝对数量来说，月收入在 1500 万至 2490 万越南盾（约合 4000 元至 6400 元人民币）的家庭更多，占到全国一半以上。
另据越南市场研究公司 Q&Me 今年 4 月的调查，越南家庭收入保持上涨，全国家庭平均月收入从去年的 2130 万越南盾（约合 5526 元人民币）涨到如今的 2190 万越南盾（约合 5682 元人民币）。
不过，地区之间收入差异明显。房价最高的两大城市，居民收入也相对最高：河内的家庭平均月收入为 2590 万越南盾（约合 6720 元人民币），胡志明市更富裕，这一数字高达 2750 万越南盾（约合 7135 元人民币），且收入超过 3000 万越南盾的家庭占比很高，被认为有着"较为成熟的富裕阶层"。
02
住房难以负担
收入增长的同时，房价涨幅却更快，导致一般家庭想在大城市负担房子相当吃力。以 2.8 万元人民币的新房单价计算，在胡志明市也需要全家不吃不喝 3.9 个月才能买得起一平方米的房子。
中国也有不少城市与胡志明市的房价接近，如杭州、南京、苏州等地，但以社会平均工资作比较，苏州约为胡志明市的三到四倍；按照最低工资标准，苏州约为胡志明市的 1.6 倍。
◆胡志明市下辖守德市一套两居室，面积 75 平方米，售价约 354 万人民币。守德市是越南首个"市中市"，被定位为对标上海浦东新区。（图源：Realtique 官网）
我们也可以将胡志明市与上海进行对比，它们分别是越南和中国的经济中心。Numbeo 是全球最大的众包生活成本数据库，提供实时更新的城市和国家生活水平数据。该机构提供的最新数据显示，这两座城市的房价收入比（住房平均价格与家庭年平均收入的比值）都在 31 左右，意味着普通家庭不吃不喝需要 31 年才能买得起一套房。
不过，胡志明市的房贷收入比（家庭每月房贷还款额占家庭月总收入的比例）高达 335.95%，远高于上海的 215.69%，这是因为越南的贷款利率高于中国，导致购房者的月供压力更大。因此，在胡志明市拥有一套房子的难度要比上海更大。
近几年，越南的政策利率处于相对低位，但即便是优惠下的房贷利率也保持在 6% 到 8%，不仅如此，越南国家银行指示要严格控制对房地产等高风险行业的信贷，随着存款利率升至 5.3% 至 5.5%，预计贷款利率到 2026 年底可能会攀升至 11%。
吴焕彬以自己公司中层举例说，他们的月收入约 7700 元人民币，有人曾计算自己如果买房，首付分三期付清，贷款需要 20 年还完；叠加高利率，每个月还完房贷后只剩下 1000 元左右，完全无法满足日常的消费支出。
秋河买房时也贷过款，约占房屋全款的四分之一，利率在 6% 上下。之后她和丈夫努力赚钱，短短几个月还清了贷款。即便需要借贷，越南人也试图减轻对其的依赖。范魁说，通常买家会贷到房屋全款的 30%，最高也只有 50%。
不仅如此，越南年轻人也不习惯靠父母的帮助买房。无论秋河还是范魁，他们毕业后都独立出来生活，也是靠自己买的房。
莫莫（化名）是立讯精密外派越南的中国员工，在中部的义安省工作，这里的经济水平远低于南北两大城市。据她了解，当地普通车间工人的月收入约 3000 元人民币，不少人平时通过加班获取更多收入。而市区一套两居室公寓的价格约为 50 万元人民币，以制造业的收入来说也是不小的负担。
莫莫告诉《凤凰周刊》，车间一些工人会在自家土地上建新房，但父辈一般不会帮衬，"毕竟上一辈多是农民，没有余力给子女提供帮助"。
◆岘港附近的民居，越南人大多拥有自己的地皮和房子。（摄影 : 亦凡）
越南人通常拥有自己的土地和房子，但年轻群体中，越来越多的人希望住进公寓。"我认识的年轻人目标类似：努力获得好的教育，找到一份好工作，接着赚钱买房。不过我们没有必须拥有一套房子的执念，可以选择租房，也可以回到父母身边生活。"范魁说。
越南建设证券股份公司董事长王卫亚向《凤凰周刊》提到，越南同样有着城镇化的要求，为了保证城镇化率逐年上升，大量人口会朝着大城市集中，而带土地的自建房难以自由流转，相比之下商品房更容易买卖。
秋河说，她和同龄人常常会聊到买房的话题，很多人抱怨压力大，即便工资高达两三万元人民币，也买不起河内的房子。
与此同时，租金也随着房价波动水涨船高。在河内，黄梅郡的平均房价为每平米 9000 元至 12000 元人民币，租赁价格为每套 2400 元至 2800 元人民币，该地区建筑密度高，属于刚需社区，可以类比北京的回龙观或天通苑。相比之下，巴亭郡作为政治中心，房屋资源稀缺，这里一套精装修两居室的租赁价格最低也接近 5000 元人民币。
◆胡志明市第一郡的一套精装一居室，面积 48 平方米，月租价格约 7700 元人民币。（图源：Realtique 官网）
秋河说，她的同学中能在河内买上房的人大多是自己开公司，白领和普通职员一般只能租房，一些本地人会选择和父母住。据她了解，不少人每月租房就要支出 3500 元人民币。即便月收入达到 10000 元，也要花到三分之一以上用于住房，有些人的占比只会更高。
这让年轻人难以储蓄，也难以在大城市维持体面的生活。为了减少住房支出，一些人只能搬离市中心，或者牺牲居住质量，搬进条件更差的寓所。
对于收入更低的群体来说，群租房是更常见的选择。如果供职于制造业，不少工厂会提供住宿。莫莫说，其所在车间的员工平日都住在厂区，通常是八人间或十人间。如果想在义安省省会荣市租一间群租房，每月的价格约为 350 元人民币。
03
谁在推高房价？
高昂的房价首先源自于供给严重不足。越共中央总书记、国家主席苏林上任前的数年间，越南几乎没有批准新项目建设，导致市场上的楼盘供应有限。
这在很大程度上源于高压的反腐进程，使不少主政官员有避险心态，担忧审批过程有任何不慎会被卷入贪腐调查。此外，房地产行业爆发了不少丑闻和违规事件，导致政府对于新项目的开发更为审慎。
但苏林上任后，力主提高效率，通过公共行政改革简化程序并缩短新项目的许可时间。这使得政府快速审批了约 3000 个停滞不前的项目，涉及资金高达 2.4 万亿越南盾。
以胡志明市积压的 149 个地产项目为例，仅仅 2025 年就推动其中 67 个得到解决，还有 39 个完成了审查程序。随着多个项目快速上马，到 2028 年，胡志明市将新增 5.8 万套公寓。由于郊区地价更低，新增项目集中在非中心地区，例如芹椰、平政、第 12 郡等地，涉及 22 个项目的约 1.5 万套住房。
不过，如今来看，效果还不明显。吴焕彬说，虽然房源增加后部分地段的房价出现下跌，但大部分房子的价格仍在上涨。
房价高企的第二大推手是外资的到来。2025 年，越南吸引外资总额超过 380 亿美元，实际到位资金创下历史新高，反映出外国投资者对越南营商环境的信心。这些资金大多来自国际基金和外国企业，他们认为越南的制造业和贸易地位是一项重大优势，从而带动了对高质量厂房和仓库需求的增长。
◆胡志明市一处工业园。（图源：cafeland.vn )
吴焕彬告诉《凤凰周刊》，在北部和南部两大重点经济区，工业用地价格达到每平方米 140 至 160 美元；中部土地价格相对便宜，约为 70 至 80 美元，相应的运输、电力、港口等基础设施也会差一些。
除了外资流入，大规模的公共基础设施投资成为关键引擎，有力推动了房地产市场的发展。范魁举例说，自打胡志明市地铁 1 号线 2024 年底开通以来，沿线房价整体上涨了约两成——这条线路早在 2001 年就已提出，直到 2012 年才破土动工。而该市的地铁 2 号线在延宕多年后，于今年 4 月 29 日刚刚开工，由中法越联合团队建造。此外，更多线路仍在规划中。
"胡志明市的变化一向缓慢，高楼、道路、街道、机场，所有工程的建设都非常慢。"范魁说，"而现在，一切都快了起来。如果你来越南，会发现到处都在大兴土木，这是我从未见过的场景。"
除了地铁线路，新的隆城国际机场也在加速建设中。这是越南重点国家级基建工程，第一阶段目标在 2026 年第四季度完工，预计在 2027 年初开始分流新山一机场的国际长途航班。这势必将催化机场周边工业和城镇的房价。
◆隆城国际机场效果图。（图源：越南机场总公司官网）
而今年，胡志明市计划启动 14 项重大交通基础设施工程，还会建设环城道路、桥梁、隧道，并开发守添新都市区，这里被称作胡志明市的"浦东"。随着基础设施得到改善，通勤成本被大大压缩，使得居住在郊区更为可行。
范魁相信，这些变化会帮助房地产市场重新定价，这不仅适用于大城市，其他地区也会如此。眼下，他正考虑将业务拓展到海滨旅游城市岘港。
总部位于伦敦的咨询机构第一太平戴维斯（Savills）越南首席执行官尼尔 · 麦格雷戈（Neil MacGregor）预测："未来十年，基础设施将是越南房地产市场最重要的增长驱动力。随着交通和物流网络的完善，卫星城和二线城市将崛起为新的发展中心，从而扩大整个市场的增长空间。"
另一个变化也将影响越南的楼市价格。2024 年 1 月通过的新《土地法》是越南房地产法律体系的重大调整，其核心在于废除了五年一调的"土地价格框架"，确立了更为市场化的土地定价机制。政府将根据实际市场波动，每年更新一次地价表。对开发商而言，拿地成本将迎来上涨，这也会带动房价的上涨。
除了上述因素，王卫亚提到，房价大幅上涨也存在不少泡沫。"越南以前买房不限制现金交易，不免有部分投机性资金流入房地产市场。近年来，越南政府逐渐规范交易资金的路径，比如要求必须使用银行卡交易，曾支撑房价上涨的部分资金将在这一过程中被挤出。如今，河内的房价已趋于稳定，胡志明市预计还会有一些上涨，但节奏会放缓。"
04
低价住房难求
范魁说，当前两大城市的房地产市场大致分为高端和普通两种。"普通楼盘价格约为每平方米 3000 美元，高端房产的价格则会翻倍，有时能达到七八千甚至一万美元。"作为对比，他回忆说，2017 年高端房产的价格在 2500 美元左右。
被高端楼盘吸引的往往是本地富豪和外国人。这些房产地理位置优越，带有高级设施和完善配套。比如位于河内的中高端项目 Times City，由该国私营企业集团 Vingroup 开发，包含大型购物中心、水族馆、餐饮、娱乐设施、综合医院、学校（幼儿园至高中）、健身房、公园、湖景，可以满足一切生活所需。高端楼盘的配套更豪华，居住密度也更低。
范魁公司的客户有一半是外国人，他们主要来自日本、韩国、新加坡等在越南有大笔投资的国家，其余客户多是本土成功且年轻的企业家，年龄在三四十岁。
范魁说，不少外国客户愿意在越南投资房产，是因为他们来自发达地区，看到同本国类似的发展模式正在越南发生。"他们认为，越南是一个有潜力的国家，人口年轻、政府稳定，也在兴建地铁等基础设施项目。而同本国相比，越南的房价依然便宜。"
◆纸桥郡作为河内新 CBD，吸引不少外籍人士聚居。（图源：社交平台 X）
除了居住，不少外国客户买房是为了投资。范魁算了一笔账，"他们将购买的房产用于租赁，每年可获得 3% 至 4% 的利润，五年后再把房子卖掉，这期间房价上涨了 50% 到 60%。由此来看，这套房子总体为他们赚取了 70% 至 80% 的利润。"
越南房地产经纪人协会的报告显示，2025 年越南新增住房超过 12.8 万套，较 2024 年增长近 88%。然而，高端市场和低价市场之间存在明显失衡。售价高于每平方米 1.1 亿越南盾的房源占比高达 56%，低于 5000 万越南盾的房源仅占 12%。
为解决中低收入群体的住房问题，越南政府确立了在 2021 — 2030 年间建设 100 万套社会住房的宏大目标。社会住房是缓解住房压力的重要调节阀，其价格通常为同地区商业住房的四分之一到三分之一，每平方米 2000 万至 3000 万越南盾（约合 5100 元至 7700 元人民币）。
2025 年，越南建成超过 10.2 万套社会住房，算是达到了年度目标。然而，这一数字在市场总供应量中占比仍然很小。越南房地产经纪人协会因此敦促政府，应通过税收优惠、低息贷款和降低土地成本等举措来促进社会住房的发展。胡志明市房地产协会也呼吁政府多开发中小型公寓，以匹配大多数人的需求。行业人士还倡导，政府应设立长期租赁住房基金，以支持公务员、工人和年轻的专业人士。
文 / 徐亦凡
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